Over erfgrenzen. Af en toe wordt ons wel eens gevraagd hoe het zit met de grens tussen het eigen perceel en buurmans perceel. Wat is bepalend: de grens zoals die bij het kadaster is geregistreerd of de grens zoals ik die feitelijk zie als ik in de tuin sta?
Kadastrale grens bepalend?
In de meeste gevallen is dat de kadastrale grens omdat deze gelijk is aan de feitelijke grens. De kadastrale grens is soms nog zichtbaar door de piketpaaltjes die destijds door het kadaster zijn geslagen. Door de landmeetkundige gegevens op te vragen bij het kadaster kan een en ander desgewenst nagemeten worden.
Maar hoe als de kadastrale grens afwijkend is van de feitelijke grens?
Volgens de Hoge Raad geldt dan als regel: dat wat je als grens zag bij de aankoop, is de grens. De kadastrale grens zal dan moeten worden aangepast aan de werkelijke situatie.
Maar hoe als buurman het hier niet mee eens is?
Nog geen 10 jaar voorbij
Als buurman kan bewijzen dat de grenswijziging nog geen tien jaar geleden heeft plaatsgevonden, dan zal met buurman moeten worden onderhandeld over de vaststelling van de grens. Soms kan dit tot heftige discussies leiden. Met behulp van mediation (professionele bemiddeling) wordt vaak een goede oplossing bereikt die vastgelegd kan worden in een vaststellingsovereenkomst. Deze overeenkomst kan in de kadastrale registers worden ingeschreven waarna de grenzen opnieuw ook kadastraal in overeenstemming zullen worden gebracht met de werkelijkheid.
Lukt dit niet, dan zal helaas de rechter moeten worden ingeschakeld.
Wel 10 jaar voorbij, maar nog geen 20 jaar
Als de vorige eigenaren van jouw woning te goeder trouw waren over de grens zoals die er lag toen jij de woning kocht en jij bent ook te goeder trouw waardoor de grenssituatie al zeker 10 jaar zo bestaat, dan kan de grens krachtens verjaring op deze wijze worden geacht te zijn verkregen. Buurman is dan een stuk van zijn grond door verjaring kwijt. Wel is van belang dit via de notaris bij het kadaster te laten registreren.
Essentieel voor verjaring is dat buurmans grond daadwerkelijk door jou in bezit is genomen. Het is onvoldoende als met buurman ooit is afgesproken dat jij een stuk van zijn tuin mocht lenen. In het laatste geval heb je geen bezit van buurmans grond gehad en kan je buurmans grond niet door verjaring verkrijgen.
20 jaar voorbij, hoera, ik heb de eigendom?
Als je weet dat het buurmans grond is dat je in gebruik hebt en deze situatie bestaat al zeker 20 jaar, dan ben je automatisch door verjaring eigenaar geworden van die grond. Essentieel is dat jij je al die jaren hebt gedragen als eigenaar van die grond. Ook hier is het van belang dat buurman de grond niet louter in bruikleen heeft gegeven, maar dat hij gewoon getolereerd heeft dat jij de grond in bezit hebt genomen. Ook als buurman het niet eens wist dat dit zijn grond was en pas na kadastrale uitmeting er achter is gekomen dat een stuk van jouw tuin eigenlijk zijn grond was, is het voor buurman te laat. Door verjaring ben jij eigenaar geworden van zijn grond.
Waarom de feitelijke grenzen in overeenstemming brengen met de kadastrale grenzen?
Er bestaat dan geen onzekerheid over de eigendom, wat wel zo handig is als jouw huis zou willen verkopen of er een hypotheek op zou willen vestigen. De bank wil namelijk zekerheid dat het hypotheekrecht is gevestigd op wat jij in eigendom hebt, want alleen dat kan zij bij niet-betaling uitwinnen.
Verder heb je geen onduidelijkheid over wie de schutting moet onderhouden, buurman, jij of allebei? Ook voorkom je bij uitbouwplannen dat een deel van je woning op buurmans grond komt en hij daar onbedoeld eigenaar van wordt. Het vaststellen of eigendom van andermans grond is verkregen door verjaring is een secuur klusje voor de notaris dat het nodige onderzoek vergt. Zit jij in zo'n situatie, schroom niet om langs te komen.
Uit de notarispraktijk Sneeker Nieuwsblad april 2012
Deze rubriek wordt verzorgd door mr. Karin Rientjes van Rientjes Notariaat te Sneek.
