UIT DE NOTARISPRAKTIJK Sneeker Nieuwsblad oktober 2007.
Deze rubriek wordt verzorgd door Rientjes Notariaat te Sneek.
Misschien bent u samen met uw broers en zusters ook eigenaar van het huis van uw ouders. Ouders die hun huis aan de kinderen hebben overgedragen om zodoende te voorkomen dat zij deze zouden moeten “opeten” mochten zij in de toekomst naar het bejaardentehuis moeten gaan. Met name vóór 1995 werden vaak dit soort ouders-kinderen transacties uitgevoerd.
Vóór 1995 was het namelijk mogelijk het huis qua waarde over te doen naar de kinderen zonder dat 6% overdrachtsbelasting over de waarde van het huis verschuldigd was. De kinderen verkregen dan de economische eigendom van het huis. De juridische eigendom, eigenlijk niet meer dan een lege huls, bleef achter bij de ouders. Het huis bleef daardoor op naam van de ouders staan, maar de waarde en ook de waardestijging kwam de kinderen toe. De verschuldigde koopsom bleven de kinderen meestal schuldig aan hun ouders, die deze schuld vervolgens aan hen kwijtscholden. Het huis werd in de regel overgedragen onder voorbehoud van het levenslang recht van gebruik daarvan door de ouders. De kinderen konden – indien zij dat wensten – op elk moment verzoeken om levering van de juridische eigendom aan zichzelf. Indien zij op de woning een hypotheek wensten te vestigen, dan was dat in de regel geen enkel probleem. Zij waren daartoe bevoegd.
Sinds 1995 worden dit soort constructies niet of nauwelijks nog toegepast. Men is tegenwoordig 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de woning. Bovendien is in 1997 de vermogenstoets voor de eigen bijdrage aan het bejaarden- of verzorgingstehuis komen te vervallen.
In het verleden zijn veel woningen economisch op naam van de kinderen gesteld. Wij komen ze regelmatig tegen bij de afwikkeling van de nalatenschap van de ouders. Meestal vormt dit element een probleem bij de afwikkeling, met name als één van de kinderen de woning toegedeeld wenst te krijgen. Men denkt dan eenvoudigweg de juridische eigendom (zijnde de lege huls) belastingvrij aan het betreffende kind te kunnen toedelen. Het is toch immers een lege huls.
Niets is minder waar. Het kind dat de juridische eigendom uit de nalatenschap toegedeeld wenst te krijgen, wordt geconfronteerd met 6% overdrachtsbelasting over de volle waarde van de woning. De overdrachtsbelastingwet ziet de lege huls van de juridische eigendom absoluut niet als leeg, maar voor 100% vol. Voor de fiscus is een dergelijke transactie dan “kassa”.Wat te doen?
De broers en zusters zullen hun aandelen in de economische eigendom aan u moeten leveren en u zult hen de door hun gevraagde koopsom moeten voldoen. U koopt immers hun delen in het ouderlijk huis. Hierover ben je sowieso 6% aan overdrachtsbelasting verschuldigd. Daar is niets aan te doen. Wat het verkrijgen van de juridische eigendom betreft, wordt geadviseerd maar niets te doen. Dit voorkomt heffing van overdrachtsbelasting maar impliceert wel dat de broers en zusters mede-eigenaar in juridische zin blijven. Met volmachten van de broers en zusters om met de woning te doen en laten wat u wenst, is dit euvel opgelost. Een nadeel is er als een broer of zus failliet gaat.
Er zijn nog andere oplossingen mogelijk, doch daarvoor dienen de ouders nog te leven en een testament op te maken. Een testament biedt twee denkbare oplossingen om de juridische eigendom te verkrijgen zonder heffing van overdrachtsbelasting.
Als de ouders vooraf weten dat één van de kinderen na hun overlijden de woning wenst te verkrijgen, kan gedacht worden aan het benoemen van dat kind tot enig erfgenaam. De andere erfgenamen kunnen, om benadeling te voorkomen, bij wijze van legaat andere goederen uit de nalatenschap toegedeeld krijgen. Als enig erfgenaam, behoeft men dan geen overdrachtsbelasting te voldoen. Bij deze constructie is het van belang dat de ouders ook slechts aan één kind de economische eigendom hebben overgedragen.
Sinds 10 augustus jongstleden heeft de Hoge Raad ons een andere mogelijkheid gegeven, om problemen rondom de overdrachtsbelasting op te lossen. Hiervoor is het nodig een bijzondere regeling bij testament te treffen. De ouders bepalen dan dat de kinderen moeten afzien van het hen bij de overdracht van de economische levering toegekende recht op levering van de juridische eigendom. Doen zij dit, dan krijgen zij automatisch krachtens erfrecht de juridische eigendom van de woning toegedeeld en wel zonder de heffing van overdrachtsbelasting. Dit lost een vaak groot probleem op.
Met nadruk roep ik ouders op die hun huis economisch aan de kinderen hebben overgedragen bij de notaris langs te gaan. Het maken van een testament kan wel eens zeer belangrijk zijn!
