Regelmatig wordt mij deze vraag gesteld. Vaak naar aanleiding van het feit dat ouders zelf ooit het huis van hun ouders geschonken hebben gekregen en dit voor hen destijds fiscale voordelen met zich meebracht. Er werd dan op fiscaal vriendelijke wijze vermogen aan de kinderen overgedragen. Maar is dit nog steeds een goed idee?

De constructie destijds

De ouders schonken aan de kinderen de koopsom van hun woning waarmee de kinderen de ouderlijke woning kochten. Omdat de ouders er zelf in bleven wonen, kon de woning worden aangekocht tegen de bewoonde waarde belast met een recht van gebruik en bewoning (vruchtgebruik) . Hierdoor betaalden de kinderen een hele lage koopsom. De ouders kregen het levenslange recht van gebruik en bewoning van hun eigen woning en betaalden alle lasten inclusief het onderhoud. De ouders konden de hypotheekrente blijven aftrekken. De woning werd economisch aan de kinderen overgedragen, maar vaak niet bij het kadaster op naam van de kinderen gezet. Dit laatste scheelde overdrachtsbelasting (destijds 6% van de koopsom) en kadasterkosten. Voor de inkomstenbelasting hoefden de kinderen de woning niet aan te geven.

Wanneer de ouders naar het bejaardentehuis gingen hoefden zij hun huis niet “op te eten”, want dit was immers al eigendom van de kinderen. Bij overlijden van de ouders verviel het vruchtgebruik en was de woning voor 100% eigendom van de kinderen geworden.

De kinderen konden het huis zo met een behoorlijke meerwaarde verkopen, omdat hun blote eigendom door het overlijden van de ouders was aangegroeid tot de volle waarde van de woning. Maar ook omdat zij de waardestijging die de woning had ondergaan onbelast in eigen zak konden steken.

Voor de erfbelasting mochten de kinderen de waarde van de woning aangeven tegen de waarde van de woning ten tijde van het tekenen van de akte, de lage waarde dus. Daarnaast mocht de betaalde koopsom (indien deze daadwerkelijk was betaald) plus een daarover berekende rente in mindering worden gebracht op de waarde.

De gevolgen nu

De woning kan nog steeds aan de kinderen worden geschonken, maar er zijn tegenwoordig heel wat nadelen bijgekomen sinds ongeveer 1995, zoals:

* economische overdracht van de woning aan de kinderen is niet meer vrij van overdrachtsbelasting maar is belast tegen 2%;

* wanneer de ouders tot aan hun overlijden het gebruik van de woning hebben gehad, dient voor de erfbelasting uitgegaan te worden van de volle waarde van de woning naar de waarde op dat moment. Veelal is dit een hogere waarde dan de waarde op het moment van overdracht; de feitelijk betaalde koopsom vermeerderd met rente kan in aftrek worden gebracht;

* de ouders kunnen de hypotheekrente niet aftrekken in box 1 voor de Inkomstenbelasting;

* de kinderen moeten de waarde van de blote eigendom van de woning bij hun vermogen tellen in box 3 voor de Inkomstenbelasting; deze waarde stijgt telkens als de WOZ waarde van de woning stijgt.

Om de erfbelasting over de woning te voorkomen, kan worden overwogen om de kinderen de woning van de ouders te laten kopen (via vooraf aan hen geschonken geld) en hen deze terug te laten huren. Voorwaarde is wel dat de ouders jaarlijks 6% van de WOZ-waarde van hun woning aan huur aan de kinderen betalen. Dit is een behoorlijk hoge huur, vaak hoger dan een normale huur volgens de marktwaarde. Als die huur door de ouders opgebracht kan worden, is het een overweging waard om uit te rekenen of het zinvol is de woning aan de kinderen over te dragen. Doorgaans blijkt dit helaas niet het geval. Wilt u informatie over andere mogelijkheden om fiscaal vriendelijk vermogen aan de kinderen over te dragen, bel ons gerust voor een gratis bespreking, tel. 0515-435600.

Sneeker Nieuwsblad c.s.
UIT DE NOTARISPRAKTIJK mei 2016. Deze rubriek wordt verzorgd door mr. Karin Rientjes, notaris en mediator te Sneek.
(afbeelding credit: FreeImages.com/vincent schipper)