UIT DE NOTARISPRAKTIJK.
Bij de aankoop van een huis is men altijd beducht voor het gevaar van zogenaamde verborgen gebreken. Gebreken die er wel zijn, maar niet altijd zichtbaar.
Op de verkoper rust sinds 1992 een verregaande plicht om mededeling te doen van die verborgen gebreken. Vaak komt het ook voor dat de verkoper niet eens weet heeft van gebreken in zijn te verkopen woning. Is hij daarvoor dan aansprakelijk? Ja en nee.
Ja, als de koper kan aantonen dat het gebrek er zit en van zodanige aard is dat de woning niet beantwoordt aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden, te weten: het kunnen bewonen van een woning die aan de normale eisen voldoet. Wij noemen dit ook wel het voldoen aan het conformiteitsbeginsel.
Nee, als verkoper duidelijk heeft gemeld: ik weet niet of er asbest of milieu-onvriendelijk puin of andere rommel in of onder de woning zit en ik sta er niet voor in dat het er niet in zit. Koper dient dan zelf te onderzoeken of het er is. Laat hij dit na en wordt het later wel ontdekt, dan zijn de gevolgen geheel voor zijn risico.
Laatst was er een uitspraak van de rechter in het volgende geval:
Koper kocht een woning van verkoper. Tijdens werkzaamheden van koper aan het huis worden puin, huisafval en asbest in de grond ontdekt. Koper stelt dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Hij kan er volgens hem niet veilig in wonen en volgens hem is het niet normaal dat deze rommel onder een woning zit. De verkoper stelt dat de koper veel te laat over dit aspect heeft geklaagd. Hij heeft de woning immers al lang in zijn bezit. Bovendien wist de koper dat hij een stokoud huis kocht, dus heeft hij daarmee ook de gerede kans van de aanwezigheid van puin, huisafval en asbest aanvaard.
De koper is evenwel van mening dat pas bij de verbouwing dit gebrek aan de woning zichtbaar is geworden. Binnen vijf maanden daarna heeft hij dit medegedeeld aan de verkoper. Verkoper verweerde zich door te stellen dat koper met deze mededeling veel te lang heeft gedraald en daardoor zijn verhaalsrechten jegens hem heeft verwerkt.
De rechter besliste dat koper wel tijdig melding heeft gedaan van het feit dat de woning niet voldeed aan het conformiteitsvereiste. Het verlies van een verhaalsrecht vond de rechter hier niet te billijken door een beroep op overtreding van de mededelingstermijn. Vier maanden na het ontdekken van de troep was volgens de rechter in dit geval vroeg genoeg.
Ook het feit dat de rommel al meer dan tien jaar onder de woning zat, deed volgens de rechter geen afbreuk aan de rechten van koper. Daarnaast vond de rechter dat de clausule dat verkoper niet instond voor gebreken aan de woning wegens ouderdomsgebreken, hier voor verkoper geen hout sneed. Rommel onder de woning was iets anders dan gebreken wegens ouderdom, zoals een lekkend dak, verrotte kozijnen, oude leidingen enz.
Verkoper stelde nog dat hij koper wel degelijk had bericht dat er puin onder de woning was gestort als extra versteviging. Koper ontkende dit laatste.
De rechter vond dit argument van verkoper wel hout snijden en stelde dat indien verkoper kon aantonen dat hij de koper wel mededeling had gedaan van de storting van puin e.d. onder de woning, op koper voor de levering van de woning een onderzoeksplicht rustte. Koper had dan moeten onderzoeken of de aanwezigheid van het puin voor hem onacceptabel was. Als hij dit heeft verzuimd, dan is het kort maar krachtig: eigen schuld dikke bult.
De moraal van het verhaal: verkoper, deel zoveel mogelijk mee wat je weet over je huis en leg dit vast en koper: laat bij twijfel over de gesteldheid van de woning een goed onderzoek verrichten.
